【文／黃張維】身為專業都市更新業者，我深刻理解，權利人在都市更新案中最關心的議題，就是自己所持有的房屋等地上物及土地到底有多少價值？自己又能分配到多少？為此，特別邀請了兩位專家，一位是台北市不動產估價師公會理事長鐘少佑估價師，一位是巨秉不動產估價師事務所副所長李方正估價師，來為讀者們做更專業的解釋及說明。
- 老公寓都更，為什麼不能「室內坪一坪換一坪」？
- 都更條件怎麼談？我家樓層、巷道與位置對於價值的影響？
- 一樓住家的價值到底有多高？
都更坪數怎麼換算？破解「室內坪1坪換1坪」迷思
鐘少佑指出，都更最常發生的問題，來自於某些住戶對其基本觀念及程序不熟悉，甚至大多數人還存在著室內坪「1坪換1坪」的迷思。
李方正進一步說明，一般常見的「都市更新」，多是以「權利變換」的方式來辦理；所謂「權利變換」就是權利人與實施者（建方）雙方經過政府審議，在都更完成後，依照更新前的權利（地上物及土地等的價值）及投入的建築成本，依據比例原則，來分配更新後的建築物及土地的總價值，也就是所謂「更新前的權利價值比率」。
舉例說明：如果更新前的整個基地，土地＋建物價值是1億元，某甲所持有的土地＋建物價值是1,000萬元，就等於占全案的10%；更新後，全案價值扣除成本後若為3億元，則某甲的更新後權利價值就是3億元的10%，也就是3,000萬元。
而權利變換，首先要將參與者分為兩方，一方是權利人（主要是持有土地與建物的所有權人）來提供土地跟建物；另一方是「實施者（建方）」，負責提供專業、技術及重建房屋的資金等。
以地主提供的土地原有的法定容積，再加上都市更新容積獎勵或海砂屋、輻射屋獎勵或容積移轉等獎勵項目之後，就是整個都更改建後可以產生的價值。
權利人自己也可以組成更新會當實施者（建方），自行負擔興建新屋的費用，最後分回來的權利自然都屬於權利人；但是大部分的狀況，還是以建方來當實施者（建方）的情形居多。
當然，都市更新後的房地總價一定會提高，不然就沒有人想要改建了。「在參與都市更新後，權利人等於是用更新前擁有的權利換了一張『提貨券』，當都市更新建案完成，就可以這張提貨券去兌換新的房屋，多退少補。而實施者（建方）則因為投入成本來重建房屋，以投入成本換取部分都市更新後建物的產權」，李方正估價師如此比喻「權利變換」。
住戶必看！4層樓老公寓都更，各樓層條件怎麼談？1樓和頂樓加蓋能多分坪數？
在王先生的社區中，一些住在頂樓的住戶，因為屋頂加蓋增加了使用面積，於是要求價值的分配要增加；而1樓的住戶覺得，1樓可以當店面、可以停車，他們當然要分配得比較多；對2、3樓住戶來說，陽台面積是否也被估算在更新前土地權利價值內？⋯⋯
王先生所在的社區，一塊土地上有4層樓的公寓，土地面積是由4層樓的屋主所共有，但實際的估價會因樓層不同而產生不同的價值，分配比例也會不同。
以4層樓、無電梯的公寓為例，依據「更新前估價原則」，會先估算土地的價值，再依各樓層不同，進行立體地價分配，分配的基礎是更新前的房屋市價。
一般來說，1樓的房屋因為市價較高，就能分配到較多的更新前土地權利價值；在頂樓沒有加蓋的情況下，2、3、4樓層的土地價值，基本上差異不大，但估價師還是會依據市場調查結果來認定。
6樓以上的電梯華廈，雖然高樓層的房屋視野佳、市場價值也較高，但通常不會高於1樓；又譬如，電梯華廈的2樓若可作為商業使用，市場價值也會增加。
另外一個影響價值的因素，則是採光及房屋的位置，兩面採光或三面採光的邊間房屋，價值一定比只有一面採光的房屋高。
讀者們也可以參考住家附近的預售屋或新成屋，一面採光與兩面採光的房屋價格上一定有差距。
此外，房屋是否面對馬路或巷子？是否鄰近河濱或公園？視野是否開闊？噪音嚴重與否等因素，都會影響到價值的估算。
關於頂樓加蓋及1樓空地的問題，李方正指出，「都更估價時，超出合法登記產權外之使用價值，並不等於實際擁有之市場價值，所以在估價的過程中，不會把使用價值納入。」
例如頂樓加蓋（即便可以緩拆，且目前由頂樓使用，但還是違法），或1樓住戶將法定空地增建納1樓自己使用，或在門口停車等，這些都屬於合法登記產權外之使用價值性質，在無相對證明資料前，基本上都不能納入更新前的估價。
許多老社區的頂樓都有加蓋，後來的屋主在購入時，就多花了錢去買頂樓加蓋的部分，但如同上文提到，即使屋主多花了錢，雖然擁有不能合法且無法登記的使用權利，但都不會影響更新前估價。
鐘少佑說明，「就算實際上為屋主使用，頂樓加蓋還是屬於違建的性質，既然是違建，就不能列入權利價值的計算。」如果都更全區內的頂樓都有加蓋，依據個案不同，估價師或許會做一些樓層效用上的調整補償，但效果並不是很顯著。
2樓以上住戶的陽台，如果有未登記產權的情形，其實不用太緊張地去做補登手續，只要同一棟建物的樓上或樓下有登記陽台，或者有使用執照圖，都可以判斷是否有陽台空間；如果有，估價師就會將陽台面積納入房屋面積計算，並進行估價。
都更估價大揭秘：1樓的價值到底有多高？
王先生住在 1 樓，有個前院，且路邊就可停車，這會提高他的房屋價值嗎？
1樓的房屋價值該怎麼評估？往往會產生比較多的爭議。
估價師通常會以附近區域內、同類型建物的價值來評估，例如：面對道路的寬度、能否作商業使用、是否同樣臨近熱鬧的商圈或便利的市場、前院的大小、門前能否合法停車等，這些都是估價時要考慮的因素。
至於1樓房屋的價值會高出樓上多少？鐘少佑理事長指出，還是要由估價師蒐集周遭區域市場的買賣案例及租金行情等，透過比較法及收益法來進行評估。
但有些時候，1樓的價格在更新前後，價值的增值幅度可能還不及樓上的房屋。
例如位於忠孝東路黃金地段的1樓店面，舊屋與新屋的店面單價或出租效益就不會差異太多；但2樓以上樓層的單價，卻可能因為從老舊公寓變成電梯大廈，漲幅會明顯提高。
1樓屋主也無須擔憂，在進行土地價值分配時，會採用更新前市場價值作為分配基礎，因此1樓屋主多數在更新前可分配到較高的價值比例，尤其是商業效益越高的路段，效益就會越明顯。
李方正特別提醒，都市更新其實就是把目前土地上的建物拆除後重新建築，但受到現行都市計畫規定，不同的土地使用分區，會受到不同建蔽率的限制，加上還要規劃車道、大廳出入口、樓梯及電梯等公共空間，因此店面更新後的面積一定會變小。
同樣地，巷道內的1樓公寓，如李方正之前所提，在都市更新前的1樓，通常會因為一些停車便利性或占用法定空地增加了使用面積，這些隱含的使用價值，可能造成市場價值偏高。但也如之前所提，於合法登記產權外之使用價值性質，在無相對證明資料前，基本上都不能納入更新前的估價。
而都市更新重建後，原本1樓的便利性因無法重現或保留，甚至一些建築設計會把1樓規劃成中庭等公共區域，造成1樓與其它樓層的更新比例並不一致，這是因為更新前後的建築法規不同、規劃結果及法定用途也不相同所致，並非估價師沒有把全部的1樓價值列入考量。
所以讀者們要了解到，1樓的估價價值一定會比較高，但是也不要有過高的預期，估價師還是會參考周邊區域的使用分區及房地價值，來估算出合理的價格。
作者簡介_黃張維
1969年生於台灣台北，畢業於中興大學土木工程學系，後於1996年取得美國西北大學碩士及2018年台灣大學管理學院碩士EMBA。
過去長期任職創投業，包括中華開發工業銀行、旭邦創投等，創投生涯中曾瀕臨兩次的破產挑戰，卻成為後來起心動念創業重要的養分。2006年於台北成立耕薪建設／耕薪都市更新股份有限公司，專注經營「都市更新」與「危老重建」的市場，現任公司董事長，帶領耕薪成為台北市精華地區都更推案最多的建設公司之一。2017年個人獲頒中華民國第40屆全國創業楷模獎。
☆本圖文摘自今周刊出版《都更危老大解密 耕築共好家園》
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